Ograniczenia obrotu gruntami rolnymi od 2016 roku.

Od 01 stycznia 2016 roku wchodzi w życie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego.

Pełen tekst nowej ustawy dostępny jest pod adresem

http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20150001433+2016%2401%2401&min=1

Niniejsza ustawa z pewnością zmieni rynek obrotu nieruchomościami rolnymi.

Poniżej tekst przepisów ustawy zawierających najistotniejsze zmiany.

Art. 6. 1. Jeżeli wskutek przeniesienia własności nieruchomości rolnej albo jej części miałby nastąpić podział gospodarstwa rolnego, przeniesienie własności nieruchomości rolnej albo jej części może nastąpić w przypadku, gdy:

1)    powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy, będzie nie mniejsza niż powierzchnia użytków rolnych niezbędna do prowadzenia działalności rolniczej (podstawowa norma obszarowa użytków rolnych w gospodarstwie rolnym), a zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne lub

2)    powierzchnia nabywanych użytków rolnych wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy stanowiącymi jego własność będzie większa niż powierzchnia użytków rolnych, które pozostaną własnością zbywcy, lub

3)    zbywana nieruchomość rolna albo jej część obejmuje użytki rolne nieprzylegające do innych użytków rolnych wchodzących w skład tego samego gospodarstwa rolnego zbywcy, ale przylegające do nieruchomości rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego i stanowiącej własność nabywcy, lub

4)    przy umowie zamiany różnica powierzchni zamienianych użytków rolnych liczonych w hektarach przeliczeniowych, o których mowa w przepisach o podatku rolnym, nie przekracza 10%, lub

5)    ma na celu racjonalne ukształtowanie granicy między nieruchomościami rolnymi, lub

6)    własnością zbywcy pozostanie grunt pod budynkiem mieszkalnym wraz z innymi obiektami budowlanymi oraz gruntami do nich przyległymi, niezbędnymi do właściwego korzystania z budynku mieszkalnego, których łączna powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, oraz zbywana nieruchomość rolna albo jej część wraz z nieruchomościami rolnymi nabywcy utworzą bądź powiększą gospodarstwo rolne.

  1. Podstawowa norma obszarowa użytków rolnych w gospodarstwie rolnym nie może być większa niż czterokrotność średniej powierzchni gruntów rolnych w gospodarstwie rolnym w województwie ogłoszonej na podstawie przepisów o płatnościach w ramach systemu wsparcia bezpośredniego.
  2. Własność nieruchomości rolnej albo jej część może być przeniesiona, o ile ma ona zapewniony dostęp do drogi publicznej albo dostęp ten ma nieruchomość nabywcy granicząca z tą nieruchomością.
  3. Dyrektor oddziału stwierdza, w drodze decyzji, że dopuszczalny jest podział gospodarstwa rolnego.
  4. Minister właściwy do spraw rozwoju wsi określi, w drodze rozporządzenia, podstawową normę obszarową użytków rolnych w gospodarstwie rolnym dla każdego województwa, mając na uwadze średnią powierzchnię gruntów rolnych wchodzących w skład gospodarstw rolnych w poszczególnych województwach i w kraju, ogłoszoną na podstawie przepisów o płatnościach w ramach systemu wsparcia bezpośredniego.

Art. 9. 1. W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)    umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej, w tym w formie aktu notarialnego, oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od dnia przekazania umowy do dyrektora oddziału;

2)    nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej.

  1. W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, albo niewykonania tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy rolnikowi indywidualnemu będącemu właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością, a jeżeli ten warunek spełnia więcej niż jeden właściciel, prawo pierwokupu w pierwszej kolejności może wykonać ten, którego wskaże sprzedający nieruchomość rolną.
  2. W przypadku braku uprawnionych do pierwokupu, o których mowa w ust. 1 i 2, albo niewykonania przez nich tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha.
  3. O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej albo jej części notariusz w imieniu zobowiązanego z tytułu prawa pierwokupu zawiadamia osoby uprawnione.
  4. Zawiadomienie, o którym mowa w ust. 4, skierowane do osób, którym przysługuje prawo pierwokupu, wywołuje skutki dla zawiadomień określone w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących prawa pierwokupu.
  5. Przepisów ust. 1-5 nie stosuje się, jeżeli nieruchomość rolną albo jej część nabywa:

1)    rolnik indywidualny na powiększenie gospodarstwa rodzinnego do powierzchni nie większej niż określona w art. 3 ust. 1 pkt 2 lub

2)    osoba bliska zbywcy, lub

3)    osoba fizyczna będąca właścicielem nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną nieruchomością, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład jej gospodarstwa rolnego, które osobiście prowadzi, z tym że powierzchnia użytków rolnych w tym gospodarstwie wraz z nabywanymi użytkami rolnymi nie przekracza 300 ha, lub

4)    członek spółdzielni produkcji rolnej będący osobą fizyczną, którego wkład gruntowy stanowiący jego własność jest użytkowany przez tę spółdzielnię, nabywający nieruchomość albo jej część stanowiącą wkład innego członka tej spółdzielni, lub

5)    spółdzielnia produkcji rolnej, której większość członków stanowią osoby fizyczne będące właścicielami wkładów gruntowych użytkowanych przez tę spółdzielnię, gdy przeniesienie własności nieruchomości rolnej albo jej części dotyczy wkładu gruntowego członka tej spółdzielni, lub

6)    jednostka samorządu terytorialnego na cele publiczne, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 782, z późn. zm.), lub

7)    Skarb Państwa.

  1. Przez powiększenie gospodarstwa rodzinnego należy rozumieć powiększenie powierzchni tego gospodarstwa do powierzchni nieprzekraczającej 300 ha użytków rolnych ustalanej zgodnie z art. 3 ust. 2 i 3.
  2. Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.
  3. Sąd ustala cenę nieruchomości, o której mowa w ust. 8, przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Art. 16. 1. Nieważna jest czynność prawna, której przedmiotem jest przeniesienie własności nieruchomości rolnej albo jej części, jeżeli:

1)    nie będzie miała ona zapewnionego dostępu do drogi publicznej lub

2)    została dokonana:

  1. a) bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub
  2. b) bez zawiadomienia Agencji, w przypadku określonym w art. 10 ust. 1, lub
  3. c) bez wymaganych oświadczeń, zaświadczeń, decyzji bądź innych wymaganych dokumentów, lub
  4. d) w oparciu o nieprawdziwe oświadczenie, o którym mowa w art. 5 ust. 1 albo ust. 3 oraz art. 6 ust. 6 pkt 1, lub
  5. e) w oparciu o fałszywe bądź potwierdzające nieprawdę dokumenty.
  6. Poza wypadkami wskazanymi w ust. 1, czynność prawna jest również nieważna, jeżeli wynika to z odrębnych przepisów.
  7. Z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej z przyczyn, o których mowa w ust. 1 i 2, oprócz osób mających w tym interes prawny, może wystąpić Agencja.

Art. 22. Do umów przenoszących własność nieruchomości rolnych albo ich części oraz umów dzierżawy nieruchomości rolnych albo ich części, zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

 

 

W razie wątpliwości dotyczących nowych przepisów zapraszam do kontaktu z kancelarią.

 

r.pr. Piotr Jędraszczak

660 355 537

jedraszczak@jpzlegal.pl